2019南宁楼市盘点：供求再破新高，市场分化加剧
文/易居企业集团·克而瑞 分析师
2020年，我们迈入“20年代”，开启新的征程。过去的2019年南宁楼市，给你留下怎样的印象？2020年市场开局又将有哪些看点？透过克而瑞市场大数据，扫描商品房市场/土地市场，探析2019年南宁新房市场供求量价，置业区域、项目产品等等，各自发生了哪些变化，以及对它们发展趋势进行相关探讨。
商品房市场
克而瑞数据统计显示，2019年南宁市商品房大数据，商品房和商品住宅均创供求双千万量级。其中，商品房供应面积1902.33万㎡，环比上涨21.72%；成交面积1468.13万㎡，环比上涨14.67%；供求比1.29，供求差为432.92万㎡；成交均价10924元/㎡，增幅2.34%；成交总金额1603.81亿元，增幅17.36%。
另外，2019年南宁市商品住宅（包含普通住宅、别墅）供求均超千万量级，供应量1243.16万㎡、成交量1153.92万㎡，同比2018年双双提升了17%以上。成交均价11489元/㎡，增幅4.79%。
南宁主城区商品住宅成交情况上看，每个城区成交均超百万体量，其中良庆区以408.36万㎡领跑，占比6城区的份额约达35%。
良庆区、青秀区、江南区多个置业热门板块出现热盘，城区成交量环比均有上涨，分别环比上涨87.66%、36.16%、10.92%；而邕宁区、西乡塘区、邕宁区由于部分楼盘进入尾盘阶段，加之新盘供应出现短期“断档”，成交量有所回落，分别下降了12.45%、8.33%、25.23%。
各月度/季度情况看，一季度房企调整期以及2月份的春节假期影响，单月供应楼盘数量以及单盘供应套数逐步增多，供不应求较为明显，成交楼盘以良庆区、西乡塘区的居多，龙光·玖誉湖、檀府印象、万科金域中央、阳光城·檀悦、澜月府成交面积均超4万㎡。
二季度，万科·星都荟、龙光·玖珑郡、盛湖悦景等新盘集中推货，供应和成交量均较一季度有明显提升，供需趋于平衡。短期房价波动主要受价值高地（如柳沙、朝阳、凤岭北、凤岭南）以及价值洼地板块（如空港）的集中推量影响。特别是6月中下旬房企冲业绩走量，部分房源释放优惠，限时首付分期降低门槛，推动一批刚需置业者及时买入。
三、四季度市场降温，以价换量明显。这主要是受2019年下半年南宁市场毛坯房回归，“精改毛”或新盘毛坯入市盛行影响。统计显示，2019年上半年南宁销售毛坯房项目数量约32个，下半年则高达84个，数量提升明显。
克而瑞数据显示，2019年一、二季度单盘累计成交面积超9万㎡仅7个，而三、四季度单盘累计成交面积超9万㎡的多达17个，其中五象新区项目占了12个，包括盛湖悦景、龙光玖誉湖、五象澜庭府、檀府印象等，临湖、临公园、交通便捷是它们备受置业者关注点。另外，青秀区的保利领秀前城、万科城、融创九熙府，兴宁区嘉和城以及江南区龙光玖誉城，则是凭借自身规模、片区齐全配套，产品满足投资、刚改、改善置业需求，下半年特别走量突出。
物业产品分化
按主要物业划分，各类产品的供求量价都有不同程度的涨跌，产品分化明显。
供应量方面，除了办公，其他物业均有上涨，别墅涨幅最多，达91.12%；供应22.12万方别墅中，江南吴圩板块的御珑府、兴宁那考河板块的中海央墅、江南沙井板块的龙光江南院子的供应量均超2.4万方。
成交量方面，除商业、办公成交量环比下跌，其余物业均有所上涨，其中普通住宅涨幅最多，达18.56%；成交1138.03万方普通住宅中，建工城、保利领秀前城、龙光·玖誉城、檀府印象等中大型社区“推货猛”、销售去化率高，成交面积均超25万方。
成交均价方面，仅有普通住宅、办公分别小幅上涨5.26%、5.7%，其余物业成交均价均是下跌；普通住宅成交均价11385元/㎡首度破每平米1.1万元“大关”，主要受中高端项目集中入市影响，成交均价每平米1.8万元项目多达12个，其中7个项目是20000元/㎡+，以青秀区居多，其次良庆区、江南区少数楼盘高层/超高层住宅产品达到南宁房价“塔尖”。
商品住宅成交结构
从成交结构来看，2019年南宁商品住宅成交主力面积段还是集中在80-130㎡，总成交量853万㎡，在全市成交中占比达74%。与前两年相比，这一占比呈现不断上升的趋势。该面积段的成交主力均价在11000元/㎡左右。
土地市场
克而瑞土地监测显示，2017年-2019年南宁市主城区经营性用地年度成交量和成交幅数，呈现“U形”走势，2019年土地市场回温明显。
2019年成交面积77幅、1067万㎡，相比2018年增加19幅、233万㎡；成交楼板价4299元/㎡，同比增幅22.8%。
从2017年6月开始的限房价、限地价、竞产权移交的“两限一竞”；到竞配建移交的方式增多（竞公租房、竞移交产权安置住房）；再到2019年1月开始取消限房价，仅“一限一竞”，以及在2019年末开始“试水”的“竞增加挂钩节余指标”，都影响房企对于拿地的策略改变。
成交楼板价波动性看，2019年3、4、6月份地价呈现升温趋势，主要是接近饱和的柳沙板块、日渐成熟的五象湖板块，还有新兴的凤岭南滨江板块多幅高价地达到区域甚至是全市的“限最高地价”的峰值，测算实际楼板价均超13000元/㎡+。
成交结构上看，除了纯住宅地块成交计容建面同比下降69%，其他用途均有不同程度提升。商住用地仍是成交“大头”，占比达79%，成交楼板价4647元/㎡ 。
按城区划分看，良庆区、江南区占据前列，分别成交294万㎡、283万㎡，可以预见2020年商品房市场这两个区域将有更多新盘入市。
成交楼板价上看，青秀区、良庆区均超“5”字头，兴宁区以4232元/㎡紧随其后，这3个区域或增多中高端项目。而邕宁区、西乡塘区、江南区成交楼板价在3004-3620元/㎡间，这3个区域或将是2020年刚需、刚改置业者的重点关注区域。
值得一提的是，2019年年首次在南宁拿地的企业多达10余家，包括中建信和、银河、中鼎&东投、深石&汉华、山湖海、天隆、万隆、金翰、当代置业、兴进、浪潮。10个旧城改造项目用地成功出让，中稷康元（融创）、龙光、人和、振宁、广路、财盛、华润、建发&鼎华、百益&当代置业等积极推进城市更新项目的建设。
据不完全统计统计，2019年南宁成交的合作项目地块近20幅。受市场融资趋紧，对于高地价、大体量、开发难度较大等等项目，房企间纷纷选择巨头联手、多家“结盟”，房企“抱团”即可控风险、也可让合作房企彼此能在市场上继续深耕，互利共赢为目标。
南宁市场7大红利
进入2020年，未来市场走势如何？从南宁市场层面上看，易居企业集团·克而瑞广西区域总经理吴宁提出南宁市场7大红利。
1、强首府下的规模红利。2019年，南宁积极落实自治区重点提成的“强首府”战略，商品房市场量价齐升，市场规模持续扩大，预计这样的规模红利在未来仍将持续，市场稳中有进。
2、 国家自贸区红利—五象新区。从2019年南宁商品房以及经营性用地板块成交排行来看，五象新区多个热点板块均处在前列。广西自贸试验区落户五象，起到了一定的刺激作用。国家自贸区红利，未来仍将持续。南宁市场，仍旧是“得五象者的天下”。
3、旧城改造红利。克而瑞数据统计，2019年南宁共成交13幅旧改地，总建面约146万㎡。由于土地招拍挂拿地成本持续上升，越来越多的房企将拿地目光转向旧改。与土地熟化人合作开发旧改项目，或将成为品牌房企在邕布局的主流方式之一。
4、邕江红利。昔日，南宁有江无景；投入220亿进行邕江整治工程后，邕江成为南宁亮眼的名片。江景价值的提升，或让南宁稀缺的江景房价值实现更大程度的提升。
5、地铁红利。地铁一响，黄金万两。地铁在带来出现便利的同时，也在带动沿线物业价值的提升。在已开通的1-3号线基础上，2020年南宁还将开通4号线和2号线东延线，加上在建的5号线以及规划中的 3－5号线延长线和机场线、武鸣线，南宁的地铁红利仍将持续。无论是买房，还是房企布局，地铁沿线仍是优质选择。
6、产品红利。2019上半年，在土拍政策由“两限一竞”转为“一限一竞”之下，房企拿地热情上升，诞生了多幅实际楼面价“10000+”的高价地。在市场热度有所缓和的背景下，高价地想要实现高溢价，必定要在产品上下功夫。
7、学区房红利。除了地铁，学区也是购房者买房和房企布局项目关注的重要因素之一。纵观2019年在南宁市场热销领跑的项目，学区往往都是其价值点的“标配”。学区房红利，在南宁仍会持续显现。
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